Buenos días :
soy titular por escritura pública de un inmueble que vengo que vengo declarando y tributando, en el impuesto a los bienes personales.
escrituré este inmueble, en el año 1958 por lo que ya han transcurrido 55 años.
posteriormente hice alguna refacciones al edificio, en algunas pocas oportunidades.
tengo entendido que transcurridos 50 años de vida de un inmueble, ÉSTE QUEDA AMORTIZADO Y NO SE DEBE TRIBUTAR MÁS POR EL MISMO, en el impuesto a los bienes personales.
es así, que debo hacer ?.
gracias - - - sds. cords.
Re: TRIBUTA BIENES PERSONALES, UN INMUEBLE EDIFICADO HACE ...
Juan, te copio el artículo 22 de la Ley del Impuesto a los Bienes Personales.
En resumen, si el Inmueble amortizado tiene un valor menor a la valuación fiscal (ARBA o AGIP, por ejemplo) se toma como mínimo la Valuación Fiscal.
Ojo con quien te asesore que no se debe declarar o declarar en cero, y por las dudas mirá las DDJJ anteriores, para no cometer errores y que luego con una Inspección debas pagar impuesto omitido, intereses, multas y demás.
ARTICULO 22 — Los bienes situados en el país se valuarán conforme a:
a) Inmuebles:
1. Inmuebles adquiridos: al costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio, se le aplicará el índice de actualización mencionado en el artículo 27 referido a la fecha de adquisición o de ingreso al patrimonio, que indique la tabla elaborada por la DIRECCION GENERAL IMPOSITIVA para el mes de diciembre de cada año.
2. Inmuebles construidos: al valor del terreno, determinado de acuerdo con lo dispuesto en el apartado anterior, se le adicionará el costo de construcción, al que se le aplicará el índice de actualización mencionado en el artículo 27 referido a la fecha de finalización de la construcción, que indique la tabla elaborada por la DIRECCION GENERAL IMPOSITIVA para el mes de diciembre de cada año.
El costo de construcción se determinará actualizando mediante el citado índice, cada una de las sumas invertidas desde la fecha de cada inversión hasta la fecha de finalización de la construcción.
3. Obras en construcción: al valor del terreno determinado de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1. se le adicionará el importe que resulte de actualizar cada una de las sumas invertidas, mediante el índice citado en los puntos anteriores, desde la fecha de cada inversión hasta el 31 de diciembre de cada año.
4. Mejoras: su valor se determinará de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 2. y 3. para las obras construidas o en construcción, según corresponda.
Cuando se trate de inmuebles con edificios, construcciones o mejoras, al valor atribuible a los mismos, determinado de acuerdo con los apartados 1., 2. y 4, se le detraerá el importe que resulte de aplicar a dicho valor el DOS POR CIENTO (2%) anual en concepto de amortización. A los efectos de la aplicación de lo dispuesto precedentemente, en el caso de inmuebles adquiridos, la proporción del valor actualizado atribuible al edificio, construcciones o mejoras, se establecerá teniendo en cuenta la relación existente entre el valor de dichos conceptos y el de la tierra según el avalúo fiscal vigente a la fecha de adquisición. En su defecto, el contribuyente deberá justipreciar la parte del valor de costo atribuible a cada uno de los conceptos mencionados.
El valor a computar para cada uno de los inmuebles, determinado de acuerdo con las disposiciones de este inciso, no podrá ser inferior al de la base imponible —vigente al 31 de diciembre del año por el que se liquida el presente gravamen— fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o al valor fiscal determinado a la fecha citada. Este valor se tomará asimismo en los casos en que no resulte posible determinar el costo de adquisición o el valor a la fecha de ingreso al patrimonio. El valor establecido para los inmuebles según las normas contenidas en los apartados 1. a 4. del primer párrafo de este inciso, deberá únicamente incluir el atribuible a aquellos edificios, construcciones o mejoras que hayan sido tomados en consideración para determinar la aludida base imponible. Aquellos no tomados en cuenta para dicha determinación, deberán computarse al valor establecido según los mencionados apartados. (Párrafo sustituido por art. 2° de la Ley N° 26.317 B.O. 10/12/2007. De aplicación para el período fiscal 2007 y siguientes.)
Un saludo.
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Gabriel Sequino
Contador Público (UBA - CPCECABA)
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Re: TRIBUTA BIENES PERSONALES, UN INMUEBLE EDIFICADO HACE ...
gracias señor sequino.
muy amable.
debo entender entonces, que siempre que exista por parte de arba, una valuación fiscal, por más chica que sea, SIEMPRE se debe tributar, considerando ésta valuac. fiscal.
no importa si el inmueble fué comprado hace por ej. 60 años atrás.
es así . . . verdad ?
sds. cords.
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Re: TRIBUTA BIENES PERSONALES, UN INMUEBLE EDIFICADO HACE ...
Así es.
Siempre que tu base imponible sea mayor a $305.000 debes tributar Bs. Pers.
Un saludo.
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Gabriel Sequino
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Re: TRIBUTA BIENES PERSONALES, UN INMUEBLE EDIFICADO HACE ...
disculpe señor contador, de nuevo.
quizás no me sé explicar bien.
le presento mi caso concreto :
poseo dos propiedades escrituradas a mi nombre en el año 1950.
es decir hace 63 años !
los valores fiscales de ambas - según arba - totalizan - (sumados) - $ 320.976,00.
hasta aquí, y por superar los $ 305.000,00, debo tributar bienes personales.
hasta aquí entendido perfectamente, pero mi pregunta apunta a otro tema.
ambas propiedades tienen más de 50 años cada una y según escuché o leí en algún lugar, las propiedades con más de 50 años de antigüedad, quedarían exentas del pago de este tributo.
tengo en claro que teniendo en cuenta el valor fiscal de cada proporcionado por arba, debo tributar porque supera el mínimo establecido, pero no tengo en claro, por otra parte, si no estaría alcanzado por la exención teniendo en cuenta que desde su compra, ya pasaron más de 50 años.
quizás ahora se entienda mejor.
nuevamente disculpas y nuevamente sds. cords.
ud. es muy amable.
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Re: TRIBUTA BIENES PERSONALES, UN INMUEBLE EDIFICADO HACE ...
Se entendió perfecto.
En este caso la norma es clara.
No se puede tributar por un valor menor de la valuación fiscal (para que exista exención, la misma tiene que estar expresada en la norma, cosa que en este caso no está).
Por lo expuesto, corresponde tributra Bienes Personales.
Un saludo.
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Gabriel Sequino
Contador Público (UBA - CPCECABA)
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Re: TRIBUTA BIENES PERSONALES, UN INMUEBLE EDIFICADO HACE ...
GRACIAS SELOR CONTADOR SEQUINO.
ENTENDÍ PERFECTAMENTE.
muy amable.
sds. cords.
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Re: TRIBUTA BIENES PERSONALES, UN INMUEBLE EDIFICADO HACE ...
De nada.
Un saludo.
Gabriel Sequino
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Re: TRIBUTA BIENES PERSONALES, UN INMUEBLE EDIFICADO HACE ...
Para aclarar el tema hay que decir mucho mucho mas , una es que los bienes personales , el minimo de 305 000 pesos es un valor que no se actualiza desde hace años y esta tan bajo frente al valor del metro cuadrado de venta de edificios , hoy que hasta los que tienen un 2 ambientes tiene que pagarlo, y ademas esta obligando a pagar a gente indigente , que si tiene una casa pero no tiene ingresos para vivir decentenmente , seguramente hay la mayoria de las personas que heredo su casa de los abuelos y los padres , es decir no tiene ingresos para comprar una propiedad pero ahora va a perder esas propiedades por este impuesto , a los bienes personales que es impagable ya que era antes el impuesto a la riqueza y se le cambio el nombre , era un impuesto a los que tenian muchas propiedades y bienes y ingresos altos que si podian pagarlo, pero al no actualizar los minimos no imponibles de la ley , todos los asalariados y hasta todos los jubilados etc entran en el impuesto , y no pueden pagarlo, hay que pagar no solo al contador para hacer la declaracion por internet sino los tramites para obtener la clave fiscal y ademas inscribirse en el impuesto cosa que es personal no la puede hacer otro por ud, y hay infinidad de gente que son abuelos ya y son discapacitados y son que no saben nada de esto y hasta muchisimos que no saben leer , y muchos son menores que heredaron de sus padres muertos y nadie hizo la sucesion , todos entran en deudas con punitorios y intereses usurarios de la afip porque no pueden hacer los tramites porque no saben y no saben ni siquieraque tiene que hacerlos nadie les va a avisar , en poco tiempo la deuda se hace millonaria , por dos motivos una por lo que recien les dije y la otra porque el gobierno de la ciudad macri , el pro , hace 3 años hizo una ley nueva de impuestos inmobiliario donde el impuesto y la tasacion aumenta todos los años a un ritmo infernal, del 50 & al 800 % segun el barrio y la antiguedad de la casa , cuanto mas antigua mas aumenta , si se suman los 4 años de la ley que es igual por 4 años la suma de la base imponible o sea la tasacion del inmueble aumenta hasta 3200 % con respecto la tasacion que tenia el 2010 y eso la presidenta o sea el gobierno nacional no lo tiene en cuenta como deberia para aumentar el minimo no imponible de bienes personales, el cual no aumenta nada , y ademas con una inflacion del 30 % al 40 % anual en alimentos la gente no tiene un mango ni para comer , menos para pagar bienes peronales que era un impuesto solo para ricos ahora es un impuesto a los tontos e idiotas habitantes de este pais , tontos porque no reaccionan y porque no se dan cuenta que entre macri y la presidenta les estan robando los bienes , la casa y la tranquilidad se enferman y pierden la vida de estres , un paro cardiaco , se quedan en la calle sin entender porque , o se suicidan como un tio mio de mas 80 años que no soporto estos atropellos de los gobiernos de derecha y de izquierda que lo unico que quieren ambos es sacarte todo lo que ganaron tus familares en 100 años de historia ., mientras ellos gastan esa plata en obras faraonicas repavimentando 50 veces la misma avenida etc etc etc y en sueldos fabulosos con respecto al de un jubilado o asalariado , ni hablar de un monotibutista que esta reventado desde hace años , solo le aumentaron 100 % la tabla del monotributo cuando deberian haberlo hecho por el mismo valor que macri aumenta el abl o la tasacion fiscal de las propiedades casi 3200 % , preguntense porque no lo hacen `parejo el aumento , si aumenta una cosa que aumenten el minimo no imponible igual , ero no lo hacen eso es el resultado de un plan de recaudar mas de los mas pobres ,sacarles hasta la casa si es necesario . esto es una masacre que se incrementa con el tiempo porque aumenta todos los años el ABL y por la inflacion.Y ESO AUMENTA LO QUE HAY QUE PAGAR DE BIENES PERSONALES PERO LA GENTE NO GANA MAS EN LA MISMA PROPORCION , ¿ESTA CLARO PARA UDS ? SALVESE COMO PUEDA ,CONSEJO VAYASE A VIVIR AL EXTRANJERO antes que le rematen la casa , por no pagar el abl la remata macri o por no pagar bienes personales la afip o sea la presidenta ,que esta chocha porque cada mes recauda mas de impuestos lo dice en cada discurso, lo que no dice es que esta dejando en la calle a los mas viejos , pobres que aun tenian una casa .y ADEMAS LES VOY A DECIR UN SECRETO DE PORQUE AUMENTA DE MAS EL ABL , Y LA TASACION DE LOS INMUEBLES DE LA CIUDAD EDE BS AS ,EN LA LEY NUEVA , MACRI HIZO PONER VARIOS CAMBIOS TERRIBLES PARA RECAUDAR , 1 , TENGAN EN CUENTA QUE LA TASACION TIENE DOS ITEMS UNA ES EL VALOR DEL TERRENO Y LA OTRA EL VALOR DE LA EDIFICACION ,Y LA POR ESO CUANDO LA EDIFICACION TENIA MAS DE 50 AÑOS LA GENTE DECIA MI CASA ESTA AMORTIZADA NO VALE YA NADA , PERO ESTAN EQUIVOCADOS PORQUE EL TERRENO NO SE AMORTIZA SINO AUMENTA CADA VEZ MAS , Y ADEMAS EL VALOR DEL TERRENO SE LO PONE EL GOBIERNO DE MACRI , CON EL VALOR DEL INDICE VIR QUE LO HACE EL GOBIERNO,ESTE VALOR SE BASA EN LOS METROS CUADRADOS QUE SE PUEDE EDIDICAR EN ESE TERRENO SEGUN SE LO PEMITE EL CODIGO DE LA CONSTRUCCION QUE LO HACE EL GOBIERNO ,ANTES SE PAGABA POR LO QUE ESTABA CONSTRUIDO AHORA POR LO QUE VALE ESE TERRENO SEGUN LA CANTIDA DE MT QUE SE PUEDE CONTRUIR EN EL FUTURO SI LO COMPRA UNA CONSTRUCTORA, ES DECIR PAGAS POR LO QUE VALE EL TEERRENO SI LO VENDIERAS A UNA CONSTRUCTORA NO IMPORTA QUE ESO NO SE HIZO O NO ES REALIZABLE ESA VENTA , PAGAS POR UN SUPUESTO,¿ COMO HACEN ESTO ,? UNA PONIENDOLE LA TASACION AL TERRENO ELLOS Y OTRA SI NO TE GUSTA Y QUERES PROTESTAR , LA LEY TE OBLIGA A PIR A PEDIR DOS TASACIONES AHORA NUEVAS A INMOBILIARIA Y LAS TENES QUE PAGAR , SI SON GRATIS NO LAS ACEPTAN, Y COMO ESE VALOR ESTA DADO POR LOS MT QUE SE PUEDEN CONSTRUIR EN EL TERRENO NO POR LOS QUE TIENE CONSTRUIDOS YA , ENTONCES INDIRECTAMENTE TE HACEN PAGAR EL IMPUESTO DE LA TIERRA COMO SI TUVIERAS TODOS ESOS MT QUE NO TENES , SOLO POR LA TIERRA , AHORA ADEMAS HAY QUE SUMAR EL VALOR DEL EDIFICIO QUE SI ES EL DEL QUE ESTA , PERO CON LOS SIGUIENTES CAMBIOS , ANTES DE MACRI DURANTE 120 AÑOS SE HACIA EL VALOR DEL EDICFICIO SEGUN UNA LEY QUE TENIA EN CUENTA , EL VALOR SEGUN EL TIPO, DE CONTRUCCION , SEGUN LA ANTIGUEDAD SE AMORTIZABA EL DOS POR CIENTO POR AÑO Y ADEMAS SEGUN EL ESTADO REAL DE LA PROPIEDAD SU DESGASTE , SI ESTABA LA CONSTRUCCION EXCELENTE , BUENA , REGULAR O MALA Y SE LE DABA UN DESCUENTO POR CADA UNA , AHORA ESAS FORMA FUERON TOTALMENTE CAMBIADAS POR MACRI EN FORMA ARBITRARIA Y ILOGICA , SACO LA AMORTIZACION DE 2 % POR AÑO DE ANTIGUEDAD , Y DURANTE 30 AÑOS TE CONSIDERA QUE LA CASA TIENE EL VALOR DEL MT CUADRADO DE UNA NUEVA RECIEN CONSTRUIDA , POR LO CUAL TODOS LOS AÑOS TE ACTUALIZA EL VALOR DE TU CASA POR EL VALOR DE UNA NUEVA , Y EL VALOR DE UNA NUEVA AUMENTA CUANDO AUMENTA TODO LO QUE HACE A LA CONSTRUCCION, CUANDO PIDE AUMENTO MOYANO PARA LOS CAMIONEROS , CUANDO AUMENTA EL DOLAR , CUANDO AUMENTA LA NAFTA Y GAS OIL , AUMENTA EL COSTO DE LA CONSTRUCCION , Y AUMENTA EL VALOR DE TU CASA A ESE VALOR TODOS LOS DIAS , AUMENTA ENTONCES EL VALOR DE TU CASA VIEJA COMO SI LA CONSTRUYERAS AHORA , Y AUMENTA EL VALOR DEL ABL TAMBIEN Y AUMENTA TUS BIENES PERSONALES Y AUMENTA LOS IMPUESTOS QUE TENES QUE PAGAR , PERO NUNCA AUMENTA EL MINIMO NO IMPONIBLE DEL IMPUESTO A LOS BIENES PERSONALES, TAMPOCO TU SUELDO AUMENTA EN ESA PROPORCION , LA DIFERENCIA ES TAN GRANDE QUE SE VUELVE IMPAGABLE , SALVO QUE TENGAS UN DOS AMBIENTES , ESO POR AHORA , PRONTO NI ESO VAS A PODER TENER ,ADEMAS DE LOS AÑOS DE ANTIGUEDAD DE LA CASA , CAMBIO EL DESCUENTO GRANDE QUE HABIA SI LA CASA ESTABA EN ESTADO REGULAR O MALO , TE DESCUENTAN MUCHO MENOS ,COMO SI ESTAS EN DESACUERDO CON LA TASACION TE OBLIGAN A PEDIR TASACIONES DE VENTA ACTUALIZADAS , CON ESO TE REVIENTAN PORQUE OTRO ARTICULO DE LA LEY DICE QUE TE PUEDEN COBRAR HASTA EL 1% DE LA TASACION DE VENTA , EN IMPUESTO POR AÑO, Y SI LLEVAS UNA TASACION BAJA , HAY OTRO ARTICULO DE LA LEY DE MACRI QUE DICE QUE ELLOS PUEDEN REBATIR TU TASACION , PIDIENDO UNA NUEVA TASACION AL BANCO CIUDAD , Y DE ¿QUIEN ES EL BANCO CIUDAD? , ¿QUIEN LO DIRIGE ?, UN SUBDITO DE MACRI , UN DIRECTOR QUE LO PUSO MACRI PORQUE EL BANCO ES DEL GOBIERNO DE LA CIUDAD , POR LO TANTO ELLOS , MACRI SON LOS QUE HACEN LA LEY DEL ABL , SON LOS QUE PONEN LOS VALORES DE LA TIERRA , DEL EDIFICIO Y DE LA VENTA DEL EDIFICIO, Y SON LOS LLAMADOS A PONER EL ULTIMO VALOR A TU PROPIEDAD COMO JUECES DE SI ESO ESTA BIEN O MAL , EL DIRECTOR DEL BANCO CIUDAD ES AL FINAL UN EMPLEADO DE MACRI Y AMIGO Y COMPLICE EN SUS ACCIONES , ADEMAS DE SOCIO POLITICO EN EL PRO Y TAMBIEN SE CANDIDATEA A DIPUTADO , UNA JOYA DE NUESTRA SOCIEDAD .POR LO TANTO NO HAY NI EQUIDAD , NI JUSTICIA NI LOGICA EN LOS VALORES , NI NADA BUENO EN TODO ESTO, ESTO ES UNA ESTAFA REAL POR DONDE SE LO MIRE .Y HAY MAS DETALLES DE ESTA LEY QUE TE SIGUE ESTAFANDO, PERO YA ME CANSE DE ESCRIBIR ESTO .CON SOLO DECIRTE QUE ESTA LEY DEL ABL LA VOTARON NO SOLO EL PRO DE MACRI SINO LA MAYORIA DE TODOS LOS DIPUTADOS DE LA CIUDAD DE TODOS LOS PARTIDOS INCLUSO UCR , PINO SOLANAS ETC ETC , TODOS TRAIDORES AL PUEBLO.TODOS COBRAN SU SUELDO CON LO QUE VOS PAGAS DE MAS .ADEMAS LA PRESIDENTA ESTA CHOCHA NUNCA DIJO NADA PARA DEFENDER A SU PUEBLO DE ESTO, PORQUE ELLA RECAUDA CADA VEZ MAS TAMBIEN EN BIENES PERSONALES EN LA AFIP.Y TIENE MAS PARA REPARTIR A LO POBRES ,LOS QUE VIVEN EN LA VILLA , PORQUE ELLOS NO PAGAN ABL NI LUZ NI AGUA NI BIENES PERSONALES , PERO SI TIENEN TV SATELITAL Y LCD , COMO ELLA MISMA DICE, NO LO DIGO YO QUE NO TENGO NADA CONTRA ELLOS , UNA VERDADERA FABRICA DE POBRES ESTA PONIENDO ELLA Y MACRI,CADA DIA LAS VILLAS VAN A CRECER MAS Y MAS .PORQUE¿ DONDE VAN A IR LOS QUE NO PUEDAN PAGAR LOS IMPUESTOS ?
Re: TRIBUTA BIENES PERSONALES, UN INMUEBLE EDIFICADO HACE ...
Muy cierto lo que decís. Lamentablemente la ley ya es ley, porque en el Congreso se levantan las manos de quien "supuestamente" votó el pueblo.
Estaría bueno que el pueblo vote a conciencia cuando hay elecciones y no tener que sufrir con estas cosas.
No se si estamos lejos o cerca de esto.
Ojalá algún día las leyes que se votan nos representen.
Un saludo.
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