El tratamiento fiscal de los consorcios es materia de consulta en forma recurrente. En este trabajo comentaremos los aspectos más salientes dentro del marco legal vigente.

ENCUADRAMIENTO LEGAL

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Los consorcios de propiedad horizontal se encuentran encuadrados en la vieja ley 13.512 y según el artículo 33 del Código Civil son personas jurídicas de carácter privado.

Cada propietario de un departamento o unidad funcional lo es también de las denominadas partes comunes del edificio y del terreno donde está erigido en la misma proporción que la que corresponde a su unidad.

Se dice que el consorcio de propiedad horizontal no es equivalente al dominio o al condominio contemplados en el Código Civil.

administración

La ley dispone que el consorcio debe designar un representante que será el encargado de administrar las cosas de aprovechamiento común, gestionar ante las autoridades como mandatario legal, recaudar los fondos necesarios, etc.

Es decir que el representante es en realidad un mandatario, y sus atribuciones surgen del reglamento de copropiedad.

RESPONSABILIDAD CIVIL

El consorcio es responsable por deuda propia, mientras que el administrador o representante lo es por deuda ajena. Las obligaciones de pago que corresponden al consorcio deben ser cumplidas por el mandatario, esto es, por el representante administrador.

RESPONSABILIDAD PENAL

El administrador es responsable penalmente y por lo tanto le caben las generales de la ley en la materia si comete algún tipo de irregularidad. También tiene responsabilidad penal el Consejo directivo del consorcio, por supuesto en el caso de estar involucrado.

Es importante destacar que los consorcistas constituyen el Consejo directivo y éste se reúne y resuelve sobre cuestiones cotidianas que finalmente delega en el administrador. Siendo éste último el mandatario encargado de los pagos fiscales, previsionales, etc, es obvio que su falta de cumplimiento dolosa es imputable a él de manera directa.

INGRESOS DEL CONSORCIO

Es bastante común que los consorcios cuenten con ingresos por el alquiler de lugares comunes del edificio. Es el caso de la existencia de locales comerciales, espacios para publicidad gráfica o la terraza para la colocación de antenas de telefonía.

Según un dictamen de la Dirección de Asesoramiento Técnico de la AFIP (18/2010) corresponde asignar esos ingresos a cada uno de los condóminos en la proporción correspondiente según la unidad funcional que poseen.

Suele ocurrir que en los consorcios tales ingresos se netean de la obligación de pago de expensas. Pero en verdad se trata de ingresos de la primera categoría para el impuesto a las ganancias y cada condómino debe declarar ese ingreso de corresponder en su declaración jurada del mencionado impuesto.

Corresponde analizar brevemente si tales ingresos, u otros, están sujetos a la retención del impuesto según lo normado en la R.G. (A.F.I.P.) 830.

Según la R.G. (A.F.I.P.) 924 los consorcios de propietarios constituidos según la ley 13.512 no están comprendidos entre los sujetos pasibles de retención. A su vez en dos sendos dictámenes de la D.A.T. (Dirección de Asuntos Técnicos), el 18/2010 ya citado y el 75/2001 se determinó que la retención tampoco se aplica a los consorcistas, aunque ello no implica que la ganancia no esté gravada.

AGENTE DE RETENCIÓN DEL IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Según la opinión del Fisco los consorcios regidos por la ley 13.512 no están obligados a practicar retenciones porque no están incluidos en la R.G. 830 ya mencionada (Dictamen D.A.T. 57/00). Pero sí están obligados a retener los administradores por los pagos efectuados por cuenta de terceros. No retiene el consorcio, pero sí retiene el administrador por los pagos que efectúe por cuenta y orden del consorcio.

SITUACIÓN EN EL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

Los consorcios son responsables del I.V.A. según lo dispone el artículo 4º de la ley de este impuesto. Por ello, deberán contar con C.U.I.T. y revestir el carácter de responsables inscriptos en dicho impuesto.

Los ingresos por alquileres generarán I.V.A. de corresponder, es decir cuando se trata de locaciones gravadas.

Ello es así con independencia de que algunos consorcistas sean monotributistas, según lo ha contemplado el dictamen D.A.L. (Dirección de Asuntos Legales) 70/01.

En definitiva el consorcio es sujeto de este impuesto en tanto genere hechos gravados por él.

La posición del Fisco es que los saldos a favor que pudieran resultar no son trasladables a los consorcistas.

Un detalle a considerar es que el pago de los alquileres que pudieran existir de las partes comunes debe ser efectuado al consorcio y no a cada uno de los copropietarios.

FACTURACIÓN

Los consorcios deben emitir facturas si generan ingresos como por ejemplo por alquileres de lugares comunes. Los ingresos provenientes de las expensas no generan hecho imponible alguno.

RÉGIMEN DE INFORMACIÓN

En cuanto al régimen de información establecido por la R.G. (A.F.I.P.) 2159 cuando la superficie de la unidad funcional supere los 100 metros cuadrados o las expensas individuales superaren los $ 3.600 por semestre.

IMPUESTO SOBRE LOS CRÉDITOS Y DÉBITOS BANCARIOS (IMPUESTO AL CHEQUE)

El consorcio no es contribuyente del impuesto a las ganancias, de manera que no podrá considerar crédito alguno por este impuesto. En cambio el administrador sí podrá hacerlo si la cuenta corriente figura a su nombre.

SEGURIDAD SOCIAL

El administrador tiene a su cargo la liquidación de los sueldos del personal, que se encuentra regulado por el Estatuto del Personal de Casas de Rentas y Propiedad Horizontal (ley 12.981 y D.R. 11.296/49 y Res. M.T.P. 11/1951). El Convenio Colectivo es el 589/10.

Obviamente que es el administrador quien debe cumplir con las obligaciones previsionales, tanto en los aspectos formales como de pago de las mismas.

Pero el empleador es el consorcio, y por lo tanto la responsabilidad por cualquier incumplimiento recae sobre éste.

ALGUNAS SUGERENCIAS

La experiencia práctica muestra que normalmente los consorcistas no suelen ocuparse demasiado por el funcionamiento de la administración. Incluso los integrantes del Consejo de administración suelen confiar en el representante designado y no establecen controles adecuados.

Pero es necesario tener bien presente que la responsabilidad es del consorcio, más allá de la que le cabe al administrador según lo que hemos comentado.

Resulta necesario garantizar el debido control sobre los actos administrativos, y de otra índole, llevados a cabo, a fin de evitar sorpresas.

La verificación anual de temas tales como el libro de administración, la rendición anual de cuentas, los comprobantes que respaldan los ingresos y los egresos, el libro de actas, los informes de asesores legales, etc. es, en nuestro modo de ver, una tarea imprescindible.

Últimamente se ha puesto relativamente de moda la contratación de una auditoría anual a efectos de evaluar el cumplimiento de las obligaciones, especialmente las impositivas y las previsionales. Tal auditoría no necesariamente debe ser externa, pueden llevarla a cabo los propios consorcistas, tal vez con algún asesoramiento profesional.

Hay que tener presente que no solamente se trata de verificar que los pagos se hubieran hecho, sino que los cálculos sean los correctos. Y que los ingresos hubieran tenido el destino que les corresponda. Esta cuestión no es menor y requiere de conocimientos específicos, como es obvio. Se trata entonces de compatibilizar la necesidad de control con las posibilidades económicas, tomando en cuenta la responsabilidad que le cabe al consorcio.

Héctor Blas Trillo 14 de mayo de 2011

ESTUDIO

HÉCTOR BLAS TRILLO

Ecotributaria

economía y tributación

www.hectortrillo.com.ar

Una buena administración permite bajar la carga tributaria