Una alternativa a la garantía hipotecaria para créditos a empresas

La mayor parte de los empresarios mendocinos que alguna vez necesitaron un crédito bancario para ampliar su empresa saben que no es una decisión fácil la de hipotecar alguno de sus inmuebles de producción para obtener dichos fondos. Pero como hasta hace poco no existían muchas alternativas, no quedaba otra. Sin embargo, en los últimos años se viene utilizando, con el mismo fin, el Fideicomiso de Garantía, una herramienta muy útil para garantizar determinadas operaciones de crédito (en especial proyectos de inversión) con un fuerte marco de seguridad. Por supuesto que esta herramienta viene desarrollándose fuertemente en Buenos Aires y más lentamente en las provincias, pero es una tendencia que se viene con fuerza, sin dudas, en el interior.

Mediante la estructuración de un contrato de fideicomiso, el deudor (por ejemplo una bodega de mediano tamaño que necesita nueva maquinaria de fraccionamiento) cede, a un fiduciario, la propiedad fiduciaria de un bien determinado (el bien que, en un crédito tradicional, hubiera sido la garantía hipotecaria / prendaria). El Fiduciario tiene la obligación de, en caso de que se llegaren a presentar situaciones de incumplimiento, liquidar ese bien y con el producido de la liquidación saldar la deuda del deudor con el acreedor (en caso de quedar un remanente lo gira al deudor).

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En la medida en que no se verifiquen incumplimientos, una vez cancelada la totalidad de la deuda, el fiduciario restituye la propiedad plena del bien al deudor (el fiduciante).

Ventajas sobre la tradicional garantía hipotecaria

Esta garantía es muy útil para proyectos de larga / media duración ya que presenta varias ventajas respecto a la hipoteca.

La primera ventaja es que, en caso de incumplimiento, no se requiere la iniciación de juicio de ejecución hipotecaria debido a que, según la letra del contrato, el fiduciario debe proceder inmediatamente a la liquidación del bien. En cambio, si la operación se hubiera estructurado mediante una hipoteca, el acreedor hipotecario no está libre de que otro acreedor, por otra causa, embargue ese bien hipotecado. No obstante el hecho de que el acreedor hipotecario tiene privilegio sobre el bien, ante una ejecución ordenada por otro acreedor, las acreencias hipotecarias no tienen privilegio sobre las costas del juicio.

Otra ventaja respecto de la hipoteca es (por ejemplo en el caso de un proyecto de desarrollo inmobiliario) que el contrato de fideicomiso puede prever la continuidad de la obra a pesar del incumplimiento del deudor. Esta cláusula es muy útil para los proyectos que a medio terminar tienen poco valor de mercado.

A su vez, el fideicomiso otorga un gran marco de seguridad frente a la quiebra del deudor (fiduciante), siempre y cuando, ese fideicomiso se haya estructurado fuera del período de sospecha.

A modo de síntesis, podemos concluir que en estos momentos se está recomendando a las empresas la prenda o hipoteca tradicional cuando se quiera garantizar un crédito común, o sea de plazos relativamente cortos, pero también ya se está aconsejando la estructuración de fideicomisos para garantizar las créditos que tienen que ver con proyectos de inversión, o sea que necesitan plazos relativamente largos de repago.

Autor: Sebastián Laza
economista

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