Por Lisandro Menéndez Paratore y Ramiro Soria*

El 16 de agosto el gobierno nacional anunció un plan para facilitar el acceso al crédito hipotecario para aquellos que deseen adquirir su primera vivienda. La medida, que generó muchas expectativas en la población, se mostró como una buena posibilidad para los inquilinos de hacerse propietarios

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y reducir de este modo la presión alcista de los alquileres, un componente relativamente importante dentro del Indice de Precios al Consumidor (IPC), ya que la ponderación de este rubro implica un 4,5% de dicho índice. Para entenderlo mejor, un aumento del 10% en los alquileres se traduce en una suba del 0,45% del IPC, es decir similar al aumento mensual de dicho índice en los últimos meses.

El 30 de agosto, la Ministra de economía y producción, Felisa Miceli, brindó una conferencia en donde anunció el envío de un proyecto de ley al Congreso tendiente a “acelerar la transformación de los actuales locatarios, en los propietarios de una vivienda única, familiar y permanente similar a la que residen actualmente”. Este proyecto se basa en dos pilares. Por un lado, se crea la figura de un nuevo sujeto de crédito: los inquilinos que hayan pagado puntualmente 8 meses de alquiler. Por otro, se generan incentivos fiscales para la construcción de viviendas mediante la devolución el IVA.

Las expectativas generadas por la medida y el importante espacio brindado por los medios, no fue concebida con la misma euforia desde el propio gobierno, que intentó bajar las expectativas a sabiendas de las dificultades que podían encontrarse en el camino hacia un acceso popular a la vivienda. No obstante ello, varios bancos anunciaron nuevas líneas de créditos conducentes a facilitar el acceso al crédito.

Ahora bien, analicemos la situación vigente antes de las medidas dispuestas por economía y la que prevalecerá tras las adhesiones de los principales bancos al plan del gobierno. En este sentido, surgen dos preguntas claves ¿cuál es la población beneficiada? y ¿qué condiciones se deberían dar para cumplir con las expectativas del gobierno enunciadas en el proyecto de ley enviado al Congreso?

Situación pre-anuncios

Previo al lanzamiento de nuevas líneas crediticias, la mayoría de los bancos ofrecían créditos en pesos a tasas variables a 10, 15 y 20 años de plazo. Sólo algunos proponían financiaciones a tasa fija a un plazo máximo de 10 años. Las promociones de algunos bancos mencionaban tasas del 8% anual, aunque en ningún caso el costo financiero total se encontraba por debajo del 10%. De este modo, el promedio de costo financiero total para créditos hipotecarios en pesos a 20 años de plazo, se ubicaba en el orden del 12,5% anual.

El resto de los requisitos variaban levemente entre entidades, pero en general se observaba que financiaban hasta un 80% del valor del inmueble a adquirir, la cuota no podía superar el 30-35% del ingreso total del solicitante (en todos los casos se permitía adicionar el salario del cónyuge y, en alguno, el de los padres siempre y cuando estos últimos fuesen menores de 69 años de edad).

Descripto este panorama, en la situación previa a los anuncios, si una familia deseaba comprar un departamento de $150.000, requería contar con $30.000, más gastos de escritura, suponiendo una financiación del 80%. Tomando el costo financiero total promedio de 12,5% anual y suponiendo dicha financiación del 80% del valor del inmueble ($120.000), el solicitante del préstamo debía pagar $1.704 durante 20 años. Además, si se considera que la cuota no podía exceder el 35% del ingreso del solicitante más su cónyuge, se debía contar con un ingreso familiar de $4.869 para poder acceder a un inmueble de $ 150.000. Asimismo considerando que los alquileres mensuales se ubican, en promedio, en el 0,6% del valor del inmueble, el pago de la cuota representaba casi 2 alquileres (1, 9 veces).

Un punto de marcado interés es conocer qué porcentaje de la población que no poseía inmueble propio podía acceder a su primera vivienda. Considerando la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) continua del primer trimestre de 2006, se encuentra que 34 mil hogares en todo el país cumplían con los requisitos para conseguir un crédito de $ 150.000; es decir 2% de los hogares que no tenían inmueble propio.

Situación post-anuncios

Las nuevas líneas de crédito anunciadas por varios bancos el jueves 14 de septiembre ofrecen recortes en las tasas de interés (bajan a un promedio de 10,4% anual de costo financiero total), alargamiento de los plazos (hasta 30 años), financiando el 100% del inmueble a adquirir con tasas fijas en la mayoría de los casos. Además toman como nuevo sujeto de crédito a los inquilinos que cuenten con contrato de alquiler y que hayan pagado regularmente su alquiler durante los últimos 8 años. Las entidades aún no han informado si la cuota no debe superar un determinado umbral del ingreso del solicitante.
A fines ilustrativos, con la información existente hasta el momento y suponiendo que se mantiene la condición que la cuota no puede exceder el 35% del ingreso (supuesto razonable dado que un gasto mayor a ese porcentaje restringiría al mínimo el consumo de las familias), se procederá a estimar las principales características de un crédito de $150.000.

En este caso, la cuota asciende a $1.361 durante 30 años. En este nuevo escenario, se requieren 1,5 meses de alquiler para pagar la cuota. Una mejora visible respecto a la situación inicial aunque no alcanza para cumplir con las expectativas iniciales de la medida: igualar el valor de la cuota al alquiler.

Respecto a la población que podrá acceder a su primera vivienda luego de los anuncios, los resultados del procesamiento de la EPH muestran que 85 mil hogares en todo el país cumplen con las nuevas exigencias; es decir el 4% de las familias que no cuentan con inmueble.

Población beneficiada con la nueva medida

A continuación se expone un cuadro comparativo entre la situación pre-anuncios y postanuncios.

Cuadro comparativo situación pre-anuncios versus post-anuncios e igualación de alquiler
Total País. Familias no propietarias de vivienda (escenarios adquisición de vivienda de $ 150.000 y alquiler $ 900)
Fuente: elaboración propia IT & Economics Consulting Group (www.iteconomics.com.ar), en base a EPH (INDEC), 1er Trimestre 2006.

En él se observa que a partir del lanzamiento de los nuevos planes de crédito, 51.081 familias se vieron directamente beneficiadas, creciendo desde un pobre 2% de los hogares sin vivienda propia a un muy modesto 4%. Sin embargo, estas familias deberían pagar un 51% adicional a lo que pagaban como alquiler, dado que no se logró igualar los mismos. Por último, y considerando el posible efecto redistributivo de la medida, vale la pena mencionar que tanto antes como después de las nuevas líneas de crédito, la población de menores ingresos no logra acceder a los mismos, puesto que son los mismos deciles de ingresos los que acceden al nuevo plan.

Para finalizar el análisis, la tercera fila del cuadro muestra que el costo financiero total, manteniendo el plazo en 30 años, debería ser del 6% para igualar la cuota del préstamo al valor del alquiler. Sin lugar a dudas, nuestro sistema financiero no es capaz de ofrecer dichas tasas, lo que muestra la utopía en la idea original de la medida. Así, el factor decisivo de esta problemática es la baja relación entre los salarios y el valor de los inmuebles, ya que en el escenario de cuota igual a alquiler, menos del 10% de las familias no propietarias tendrían acceso al crédito.

* Directores de IT & Economics Consulting Group.
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